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龙律师谈:限购、限贷政策实施后的相关房屋买卖行为
作者:深圳龙涛…    文章来源:深圳律师网    点击数:    更新时间:2017-3-20  分享道
【摘要】……
  

龙律师谈:限购、限贷政策实施后的相关房屋买卖行为

        分为买方直接以自己名义签订房屋买卖合同和买方以第三人名义购买房屋这两种情形。

1.属于限贷、限购政策调整范围的买方直接以自己名义签订房屋买卖合同,但又因政策影响,不能继续履行合同的,一致意见认为若当事人以合同违反限贷、限购政策为由请求房屋买卖合同无效的,不予支持,即合同有效,合同不能继续履行的,买方应承担违约责任。原因在于:(1)该房屋买卖合同载明的买方与实际一致,不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。因存在限贷、限购政策,该房屋买卖合同客观上无法履行完毕,不会对社会公共利益造成损害。因此,无须对该房屋买卖合同从法律效力上给予否定性的评价。(2)限贷、限购政策实施后,买方应明知自己是否符合政策的要求,应对政策导致合同不能继续履行承担风险和责任。

2.司法实践中,较多遇到和存在争议的是本案这种情形,即为规避限贷、限购政策,买方以第三人名义买房,将房产登记在第三人名下,又以自己是实际购房人为由请求人民法院判令第三人办理房屋所有权转移登记手续。对于以规避限贷、限购政策为内容的委托合同效力,有两种不同的意见,但该两种不同意见对于委托人主张受托人返还处理委托事务取得的财产,处理结果相同,在对外关系上的表现则有所不同。

多数意见认为,限贷、限购政策不是法律、法规,不影响委托合同及房屋买卖合同的效力,该委托合同有效,但为了配合国家宏观调控政策的落实,可认定该委托合同因违反现行政策而存在事实上继续履行的障碍,根据《合同法》第110 条第(一)项的规定,不予支持委托人要求受托人返还处理委托事务取得的财产,在对外关系上的表现是维持现状,即由受托人取得处理委托事务取得的财产。少数意见认为该委托合同不同于买方直接以自己名义签订房屋买卖合同,具有极大的隐蔽性,更容易实现买方的合同目的(一般为炒房和投机性购房),损害社会公共利益。因此,对此委托合同应从法律效力上给予否定性的评价,应认定该委托合同系以合法形式掩盖非法目的,以规避限贷、限购政策,导致相关政策目的落空,并损害社会公共利益,根据《合同法》第52 条第(三)、(四)项的规定,应认定为无效,委托人不能据此享有合同有效的权利,不予支持其关于受托人返还处理委托事务取得的财产的主张,在对外关系上的表现是受托人须向原卖方返还财产,委托人、受托人均不能取得处理委托事务取得的财产,恢复至相关房屋买卖合同、委托合同没有订立时的状态。对于合同无效的后果。根据《合同法》第58 条的规定,有过错的当事人应承担相应赔偿责任。


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